Immobilienwert steigern Schweiz: Was 2026 wirklich zählt

15. Aug.
4 Min. Lesezeit

Wer heute eine unsanierte Liegenschaft verkauft, verschenkt bares Geld: Käufer zahlen für frisch renovierte Häuser und Wohnungen in der Schweiz im Schnitt 5 bis 8 Prozent mehr. Bei einer Immobilie im Wert von CHF 1 Million sind das CHF 50'000 bis 80'000, die auf dem Tisch liegen bleiben, wenn Küche, Bad oder Gebäudehülle in die Jahre gekommen sind. Wer seinen Immobilienwert in der Schweiz gezielt steigern will, muss 2026 vor allem eines wissen: Nicht jede Investition lohnt sich gleich viel, und der Markt unterscheidet zunehmend scharf zwischen gepflegten und vernachlässigten Objekten.

Immobilienwert steigern Schweiz: Das zeigen die aktuellen Zahlen

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt 2026 in Bewegung, wie aktuelle Daten von Wüest Partner zeigen. Für Eigentümer und Investoren lohnt sich ein Blick auf die Details, denn sie zeigen, wo sich Investitionen am meisten auszahlen.

3,1 % Preiswachstum bei Einfamilienhäusern erwartet Wüest Partner für 2026. Bei Eigentumswohnungen liegt die Prognose bei 2,8 Prozent. Im vierten Quartal 2025 lagen die Preise für Einfamilienhäuser bereits 5,3 Prozent über dem Vorjahresquartal, Eigentumswohnungen 4,5 Prozent. Der Markt zieht also weiter an, wenn auch langsamer als in den Boomjahren zuvor.
15,0 % Wachstum bei Renovationsinvestitionen in Einfamilienhäuser prognostiziert Wüest Partner für 2026. Die Bautätigkeit verschiebt sich zunehmend vom Neubau zum Bestand, weil Bauland knapp und teuer bleibt. Wer heute saniert statt neu baut, folgt damit einem breiten Markttrend und trifft auf entsprechend hohe Nachfrage bei Handwerkern und Planern.
5 bis 8 % höherer Verkaufspreis für sanierte Immobilien gegenüber vergleichbaren, unsanierten Objekten. Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 1 Million entspricht das einem Mehrerlös von CHF 50'000 bis 80'000. Gleichzeitig zeigt sich eine Marktspaltung: Neubauten und frisch sanierte Objekte erzielen Prämien und hohe Nachfrage, während unrenovierte ältere Liegenschaften vor allem in Hochpreisregionen länger auf dem Markt bleiben oder nur mit Preisabschlägen verkauft werden.

Energetische Sanierung: Der stärkste Hebel für die Wertsteigerung

Jede schlechtere GEAK-Klasse drückt den Marktwert spürbar. Eine aktuelle Studie von Wüest Partner zeigt einen klaren linearen Zusammenhang zwischen Energieeffizienz und Verkaufspreis: Je schlechter die Effizienzklasse eines Gebäudes, desto tiefer der erzielbare Preis, unabhängig von Lage und Ausstattung.
10 bis 15 % höhere Verkaufspreise für energieeffiziente Liegenschaften, wie Erhebungen des Bundesamts für Energie nahelegen. Käufer rechnen künftige Energiekosten mittlerweile direkt in ihre Zahlungsbereitschaft ein und meiden Objekte mit absehbarem Sanierungsstau.
Fotovoltaik plus Wärmepumpe gilt als wirksamste Kombination. Sie senkt den Energiebedarf spürbar und gehört laut Marktbeobachtern zu den Massnahmen mit der grössten Wertsteigerung pro investiertem Franken, weil sie gleich zwei Effizienzklassen auf einmal verbessern kann.

Ein Termin gehört in jeden Sanierungsplan: der 1. Januar 2029. An diesem Tag tritt der Systemwechsel in Kraft, den das Stimmvolk am 28. September 2025 mit der Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen hat. Bis Ende 2028 lassen sich Unterhalts- und Sanierungskosten noch wie gewohnt von den Steuern abziehen, danach fällt dieser Abzug für Selbstbewohner weg. Wer werterhaltende oder wertsteigernde Arbeiten plant, profitiert also doppelt von der laufenden Übergangsfrist: von tieferen Steuern heute und einem höheren Verkaufswert morgen.

Küche, Bad und Gebäudehülle: Welche Renovation lohnt sich am meisten?

Nicht jede Renovation zahlt gleich stark auf den Immobilienwert ein, deshalb lohnt sich eine Priorisierung nach Wirkung pro investiertem Franken.

3 bis 33 % Wertsteigerung durch hochwertige Bad- und Küchensanierungen, abhängig von Ausgangszustand und Ausführung. Ab einer Investition von rund CHF 10'000 gelten solche Sanierungen als wirtschaftlich sinnvoll und rechnen sich in der Regel innert weniger Jahre.
3 bis 8 % Wertzuwachs durch eine modernisierte Küche allein. Offene Grundrisse, hochwertige Materialien und zeitgemässe Geräte wirken sich dabei am stärksten auf die Kaufbereitschaft aus.
Der Ersatz der Badewanne durch eine bodenebene Dusche zählt zu den beliebtesten Einzelmassnahmen. Sie verbessert Komfort und Barrierefreiheit auf einen Schlag, ein Argument, das sowohl bei Käufern als auch bei Mietinteressenten zieht, gerade in einer alternden Gesellschaft.

Für Vermieter und Investoren: Wertsteigerung bei Renditeliegenschaften

Bei vermieteten Objekten lohnt sich der Blick über den reinen Verkaufswert hinaus. Wertvermehrende Investitionen, also Massnahmen, die über den reinen Unterhalt hinausgehen, können nach Art. 269a OR anteilig auf den Mietzins überwälzt werden. Das macht energetische Sanierungen für Investoren doppelt attraktiv: höhere Mieteinnahmen und ein höherer Verkehrswert der Liegenschaft. Gleichzeitig gilt: Je nach Kanton wirkt sich eine wertvermehrende Investition auch auf die spätere Grundstückgewinnsteuer aus, weshalb sich eine saubere Dokumentation der Kosten von Anfang an auszahlt.

5 konkrete Massnahmen, um den Immobilienwert zu steigern

Energieausweis GEAK erstellen lassen, bevor Sie investieren. So sehen Sie schwarz auf weiss, wo die grössten Effizienzlücken liegen, und können Massnahmen gezielt priorisieren statt planlos zu renovieren.
Fenster, Dämmung und Heizung zuerst angehen. Diese drei Bereiche liefern laut Marktdaten den grössten Hebel für den Wiederverkaufswert, noch vor rein optischen Renovationen wie einem neuen Anstrich.
Bad und Küche gezielt statt komplett erneuern. Schon punktuelle Massnahmen wie eine neue Dusche, eine moderne Arbeitsplatte oder neue Fronten steigern die Kaufbereitschaft, ohne das Budget zu sprengen.
Die Übergangsfrist bis 2028 für steuerlich abzugsfähige Unterhaltsarbeiten aktiv nutzen. Wer jetzt plant statt zu warten, sichert sich den Steuerabzug, der ab 2029 für Selbstbewohner entfällt, und vermeidet die Wartezeiten, die bei Handwerkern gegen Ende der Übergangsfrist absehbar sind.
Bei Renditeliegenschaften wertvermehrende Investitionen sauber von reinem Unterhalt trennen und dokumentieren. Das ist steuerlich relevant und beeinflusst, wie stark eine Massnahme später auf Mietzins und Verkaufspreis einzahlt.

Fazit: Gezielt sanieren zahlt sich 2026 doppelt aus

Der Schweizer Immobilienmarkt belohnt 2026 gezielte Investitionen stärker als in den Vorjahren, und die Kluft zwischen sanierten und unsanierten Liegenschaften wird laut Marktbeobachtern grösser. Wer jetzt plant, profitiert doppelt: von steigenden Preisen und von der laufenden Übergangsfrist bis zur Eigenmietwert-Abschaffung 2029. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Renditeliegenschaft, die Frage ist meist nicht ob, sondern welche Sanierung zuerst kommt.

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